买房、卖房、租房，那些与房有关的税务版三生三世！
点击数：15742017-10-12 10:13:53 来源: 中国税务杂志社
人生四件大事，衣食住行，“住”一直是百姓关心的话题，说到“住”最重要的问题莫过于买房卖房租房啦。今天，小编就为大家仔细捋一捋这些与房有关的税务问题。
销售一手房，是指房地产开发企业销售自行开发的房地产项目。若该项目是由房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，再以自己的名义立项销售的，也属于上述范畴。接下来，我们就来看一看房地产开发企业应该如何申报纳税和开具发票。
1、申报纳税
房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，需判断该项目是否属于房地产老项目。房地产老项目，是指以下两种情形：①《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；②《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。对于老项目，纳税人可选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税，也可选择适用一般计税方法11%税率计税。而新项目，则必须适用一般计税方法11%税率计税。
大多数一手房都采取预收款方式进行销售。在此种销售方式下，应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关按3%的预征率预缴增值税。
适用一般计税方法的，应按照财税【2016】36号文第四十五条规定的纳税义务发生时间（一般为交房），以当期销售额（以取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算）和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
适用简易计税方法计税的，应按照财税【2016】36号文第四十五条规定的纳税义务发生时间（一般为交房），以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。同样，未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
2、发票开具
一般纳税人销售自行开发的房地产项目，可自行开具增值税发票；若购买方为其他个人的，不得开具增值税专用发票。
2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。营改增后收到预收款需要开具发票的，开具不征税的增值税普通发票（使用开票系统中 “未发生销售行为的不征税项目”编码，选择602“销售自行开发的房地产项目预收款”，发票税率栏为“不征税”）。
营改增前收取预收款并已申报缴纳营业税，营改增后需要开具全款发票的，分以下两种情形：
（1）开具增值税普通发票的
将预收款开具的营业税发票收回作废，可以全额开具增值税普通发票。“价税合计栏”为全部价款和价外费用，“税率栏”选择适用税率或征收率，“备注栏”中应注明“其中，所属期**月已申报缴纳营业税的销售额为···”。
（2）开具增值税专用发票的
通过“销售不动产差额开票”方式开具，其中“价税合计栏”为收取的全部价款和价外费用，“税额栏”为计算应申报缴纳增值税税额，系统自动在“税率栏”标“*”，“金额栏”为系统自动计算的不含税金额，“备注栏”中应注明“其中，所属期**月已申报缴纳营业税的销售额为···”。
（二）小规模纳税人
1、申报纳税
房地产开发企业中的小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，适用5%征收率。采取预收款方式销售的，应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关按照3%的预征率预缴税款。
满足纳税义务时点申报时，应以当期销售额计算应纳税额，抵减已预缴的税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
2、发票开具
小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。购买方为其他个人（自然人）的，不得申请代开增值税专用发票。
小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得申请代开增值税专用发票。
注意事项：发票的“货物或应税劳务、服务名称”栏，需填写不动产名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填写），“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。
转让二手房，在税法上属于“纳税人转让其取得的不动产”。不动产的取得方式，包括直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式。不同类型的纳税人，均可能成为买卖主体。那么，我们就看一下各种类型的纳税人应该如何处理。
（一）一般纳税人
一般纳税人转让其取得的不动产，首先需判断不动产的取得时间。若该不动产为2016年4月30日之前取得的，可以选择适用简易计税方法5%征收率，也可以选择适用一般计税方法11%税率。若该不动产为2016年5月1日之后取得的，必须适用一般计税方法11%税率。
其次，在计算销售额时，需区分该不动产的取得方式是否为自建。若为自建取得，以取得的全部价款和价外费用全额计算销售额；若非自建取得的，则以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，差额计算销售额。
申报缴税时，按照5%的征收率或预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。一般纳税人应自行开具增值税发票。
（二）小规模纳税人
小规模纳税人转让其取得的不动产，按5%征收率计算应纳税额。若该不动产为自建取得，以取得的全部价款和价外费用全额计算销售额；若非自建取得的，则以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，差额计算销售额。
申报缴税时，按照5%的征收率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的（包括增值税专用发票和增值税普通发票），可向不动产所在地主管地税机关申请代开。
在税法上，个人包括个体工商户和其他个人（自然人）。个人转让不动产，适用5%的征收率。若该不动产为自建取得，以取得的全部价款和价外费用全额计算销售额；若非自建取得的，则以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，差额计算销售额。
申报缴税时，个体工商户向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人向不动产所在地主管地税机关申报纳税。需要开具增值税发票的，由地税机关代开。
对于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，个人转让购买的住房，若购买时间2年以上（含2年）的，免征增值税；不足2年的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。判断是否满两年，一般以房屋所有权证书(包括不动产权证书) 注明的时间为准。若因产权纠纷等原因未能及时取得上述证书的，由人民法院、仲裁委员会出具的法律文书确认个人购买住房的，法律文书的生效日期视同房屋所有权证书的注明时间，据以确定是否享受优惠。
注意事项：
1、非自建取得的不动产差额计算销售额的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。包括①税务部门监制的发票；②法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书；③国家税务总局规定的其他凭证。
2、自然人转让不动产，直接向不动产所在地主管地税机关申报纳税。除自然人以外的纳税人，向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
3、纳税人向自然人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。
4、异地不动产转让不适用外出经营活动税收管理相关制度规定，不需开具《外出经营活动税收管理证明》。
我们通常所说的租房，在税法上属于不动产经营租赁的范畴。而不动产经营租赁，是指纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产。不动产的取得方式，包括直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式。将租赁的不动产进行转租，也属于出租取得的不动产。
一般纳税人、小规模纳税人、个体工商户、其他个人（自然人），均有可能成为房东，提供不动产租赁服务。下面，我们就来看一下针对不同的纳税主体，税法是如何规定的。
一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用5%征收率的简易计税方法，也可以选择适用11%税率的一般计税方法。而出租其2016年5月1日后取得的不动产，必须适用一般计税方法。
如果纳税人机构所在地与不动产在同一县（市、区）的，直接向机构所在地的主管国税机关申报纳税即可。如果不在同一县（市、区）的，需要向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。预缴税款时，简易计税适用5%的征收率，一般计税适用3%的预征率。一般纳税人自行开具增值税发票。
小规模纳税人出租不动产按照5%的征收率计算应纳税额。不动产与机构所在地不在同一县（市、区）的，按5%征收率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，直接向机构所在地主管国税机关申报纳税。
（三）个体工商户
个体工商户出租非住房类的不动产，按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
不动产与机构所在地不在同一县（市、区）的，按5%或1.5%的征收率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，直接向机构所在地主管国税机关申报纳税。
（四）其他个人（自然人）
其他个人出租非住房类的不动产，按照5%的征收率计算应纳税额。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
采取预收款形式出租不动产的，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。
申报缴税时，直接向不动产所在地主管地税机关申报纳税。需要开具增值税发票的，向地税局申请代开。承租方不属于其他个人的，可以申请代开增值税专用发票。另外，自2017年9月1日起，如果其他个人委托房屋中介、住房租赁企业等单位出租不动产的，可由受托方代为向主管地税机关申请代开增值税发票。
注意事项：
1、对承租取得的不动产，其取得时间按租赁合同约定的租赁开始时间确定。
2、异地不动产租赁业务不适用外出经营活动税收管理相关制度规定，不需开具《外出经营活动税收管理证明》。
3、其他个人（自然人）出租不动产，在地税申报开票；其他纳税人，均在国税申报或预缴。
4、对于单位纳税人和个体工商户，不动产所在地与机构所在地一致的，不需要预缴。
5、小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。其他个人（自然人）出租不动产，可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。
来源：中国税务杂志社
